Een lekkend dak in een huurhuis roept meteen de vraag op wie het moet oplossen. Het korte antwoord: bij daklekkage in een huurwoning is de verhuurder aan zet. Het dak hoort bij het groot onderhoud.
Toch heeft u als huurder ook een rol. U moet het melden, de schade beperken en vastleggen wat er gebeurt. Hieronder leest u hoe dat in de praktijk gaat en welke stappen u heeft als het herstel uitblijft.
Wie is verantwoordelijk bij daklekkage in een huurwoning?
Het onderhoud van een huurwoning is verdeeld. De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en de huurder voor klein onderhoud dat eenvoudig zelf te doen is. Het dak, de dakgoten en het loodwerk vallen onder het groot onderhoud.
Volgens de Huurcommissie valt ernstige lekkage door regen onder de ernstige gebreken. In een sociale huurwoning kan dat leiden tot een tijdelijke huurverlaging als de verhuurder het niet oplost.
Er is één uitzondering. Heeft de huurder de lekkage zelf veroorzaakt, bijvoorbeeld door zonder toestemming een antenne of een doorvoer door het dak te maken, dan kan de verhuurder de kosten verhalen.
Hoe meldt u een daklekkage aan de verhuurder?
Meld de lekkage direct, en doe het schriftelijk. Een telefoontje is prima als eerste stap, maar een mail of brief legt vast wanneer u het meldde.
- Beschrijf waar het lekt en sinds wanneer.
- Voeg foto’s toe van de natte plek en eventuele schade aan spullen.
- Vraag de verhuurder om het binnen 6 weken te herstellen.
- Is het spoedeisend, bijvoorbeeld water bij de elektra, vraag dan om snellere actie.
- Bewaar een kopie van uw bericht.
De Huurcommissie heeft een modelbrief voor het melden van gebreken. Die kunt u gebruiken als voorbeeld.
Wat doet u zelf om schade te beperken?
Ook als huurder moet u redelijke stappen zetten om de schade klein te houden. Dat is meestal eenvoudig.
- Zet emmers of bakken onder de druppel en leg handdoeken neer.
- Haal spullen weg van de natte plek, vooral elektrische apparaten.
- Zet de stroom uit in die ruimte als er water bij een lamp of stopcontact komt.
- Ventileer de ruimte, zodat vocht weg kan en schimmel minder kans krijgt.
Houd daarnaast een kort logboek bij. Schrijf op wanneer het lekt, hoeveel water er binnenkomt en wat u heeft gedaan. Dat helpt de dakdekker bij het zoeken en het helpt u als er later discussie ontstaat over de termijn of de schade.
Ga niet zelf het dak op om een lek te dichten. Dat is gevaarlijk en kan de schade groter maken. Wat u in de eerste uren wel kunt doen, leest u in wat u doet als het dak lekt.
Wie betaalt de schade aan uw spullen?
Het herstel van het dak is voor de verhuurder. Schade aan uw eigen spullen is een ander verhaal. Die valt meestal onder uw eigen inboedelverzekering, als de lekkage plotseling en onverwacht was.
Schade aan het gebouw zelf, zoals een nat plafond of rot hout, is gevolgschade van de lekkage. Meld die ook direct bij de verhuurder. Hoe verzekeraars naar daklekkage kijken, leest u bij daklekkage en de verzekering.
Welke signalen van daklekkage moet u melden?
Niet elke lekkage begint met een druppel. Vaak zijn er eerst kleinere signalen. Ook die kunt u het beste melden, zodat de verhuurder op tijd kan ingrijpen.
- Een bruine of gele kring op het plafond van de bovenste verdieping.
- Vochtige of beschimmelde plekken op zolder, vooral langs de dakvoet of de schoorsteen.
- Daglicht dat u tussen de dakpannen door ziet vanaf de zolder.
- Kapotte of verschoven dakpannen die u vanaf de straat ziet.
- Een dakgoot die overloopt bij elke bui.
- Een muffe geur op zolder na een periode met veel regen.
Meld ook als u twijfelt. Een kleine lekkage die op tijd wordt hersteld, voorkomt rot hout en schimmel. Dat is ook in het belang van de verhuurder, want gevolgschade kost meer dan het herstel zelf.
Kunt u de zolder niet zelf in, bijvoorbeeld omdat die afgesloten is? Geef dat dan aan in uw melding.
Wat als de verhuurder niets doet?
Gebeurt er na uw melding niets, dan heeft u een paar stappen. De Rijksoverheid noemt ze op volgorde.
- Gebrekencheck: kijk bij de Huurcommissie of het gebrek ernstig genoeg is voor verdere stappen.
- Huurcommissie: bij een sociale huurwoning kan de commissie de huur tijdelijk verlagen tot het gebrek is verholpen.
- Gemeente: Bouw- en Woningtoezicht kan beoordelen of de woning voldoet aan de bouwregels en de verhuurder aanschrijven.
- Rechter: de rechter kan de verhuurder verplichten het herstel uit te voeren.
Laat het dak niet zelf repareren om de rekening daarna naar de verhuurder te sturen. Dat kan alleen onder voorwaarden. Vraag eerst advies bij het Juridisch Loket.
Huurt u in een appartementencomplex?
Dan is het dak vaak gemeenschappelijk eigendom van een VvE. Uw verhuurder is lid van die VvE en moet het daar aankaarten. U blijft uw melding gewoon bij de verhuurder doen. Hoe de kosten binnen een VvE verdeeld worden, leest u bij lekkage in een VvE en wie betaalt.
Wanneer schakelt de verhuurder een dakdekker in?
De verhuurder kiest en betaalt de dakdekker. Als huurder hoeft u dus zelf niemand te bellen. U moet de dakdekker wel toegang geven tot de woning en de zolder, op een afgesproken moment.
Wij werken voor particuliere verhuurders, vastgoedbeheerders en VvE’s in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. De verhuurder krijgt een vaste prijs per onderdeel op papier, vaak al op basis van foto’s. Op werkdagen bellen we binnen 4 uur terug. Meer informatie staat bij daklekkage en reparatie.
Veelgestelde vragen
Moet de verhuurder een daklekkage repareren?
Ja. Het dak valt onder groot onderhoud en dat is de taak van de verhuurder. Alleen als de huurder de lekkage zelf veroorzaakte, kan de verhuurder de kosten verhalen.
Hoe lang heeft de verhuurder om een daklek te herstellen?
De Rijksoverheid adviseert de verhuurder in uw melding 6 weken te geven. Bij spoed, zoals water bij de elektra, kunt u om snellere actie vragen.
Wie betaalt schade aan mijn spullen door daklekkage?
Dat valt meestal onder uw eigen inboedelverzekering, als de lekkage plotseling ontstond. Kijk in uw polisvoorwaarden wat precies gedekt is.
Kan ik huurverlaging krijgen bij een lekkend dak?
Bij een sociale huurwoning kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen als de verhuurder een ernstig gebrek niet herstelt. Ernstige lekkage door regen hoort daarbij.
