Bij een rijtjeshuis of twee-onder-een-kap loopt het dak vaak door over meerdere woningen. Water trekt zich weinig aan van perceelgrenzen. Een lekkage via het dak van de buren komt daardoor vaker voor dan u zou denken.
Hieronder leest u hoe u vaststelt waar het lek zit, wie verantwoordelijk is en hoe u het met de buren regelt.
Hoe weet u dat de lekkage via het dak van de buren komt?
Een natte plek aan uw kant van de woningscheidende muur betekent niet automatisch dat de buren de oorzaak zijn. Water loopt over folie en panlatten soms meters schuin weg. Het kan dus hoger of verder op het dak binnenkomen dan waar u het ziet.
Typische plekken waar het op de grens misgaat:
- De aansluiting tussen twee soorten dakpannen, als één buur het dak al vernieuwde.
- Het loodwerk of de kilgoot op de grens tussen twee daken.
- Een platte uitbouw of dakkapel die tegen uw gevel aansluit.
- Een gedeelde bakgoot of dakgoot die bij de buren verstopt zit.
- Een doorlopend plat dak van een rijtje, waar een naad op de grens loslaat.
Laat een dakdekker de plek bekijken, van buiten en vanaf de zolder. Een verslag met foto’s maakt het gesprek met de buren een stuk makkelijker.
Wie is verantwoordelijk bij lekkage via het buren dak?
De hoofdregel is eenvoudig. Wie eigenaar is van het dak dat lekt, is verantwoordelijk voor het herstel. De bezitter van een gebouw is volgens het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk als een gebrek aan dat gebouw schade veroorzaakt (artikel 6:174 BW). Dat geldt ook als de eigenaar het gebrek niet kende.
Schade aan uw woning en spullen kunt u dus in principe bij de buren neerleggen. In de praktijk loopt dat meestal via de verzekeringen. Uw eigen opstal- of inboedelverzekering betaalt vaak eerst en verhaalt de kosten daarna. Kijk wat uw polis zegt in daklekkage en de verzekering.
En als het dak gedeeld is?
Bij een doorlopend dak zonder duidelijke scheiding ligt het ingewikkelder. Kijk dan in de koopakte of er iets over gemeenschappelijke delen staat. Bij appartementen is het dak meestal van de VvE en regelt die het herstel.
Moeten de buren toegang geven voor herstel?
Soms zit het lek aan uw kant, maar kan de dakdekker er alleen via het dak of de tuin van de buren bij. Het Burgerlijk Wetboek regelt dat. Een buur moet tijdelijk gebruik van het erf toestaan als dat nodig is voor werk aan uw woning (artikel 5:56 BW).
Daar horen voorwaarden bij. U moet het netjes vooraf melden en eventuele schade vergoeden. De buur mag alleen weigeren bij zwaarwegende redenen. Hoe u dat soort afspraken maakt, leest u in dakwerk en de buren.
Hoe lost u het samen met de buren op?
De meeste buren willen het probleem net zo graag opgelost zien als u. Een rustig gesprek werkt beter dan een brief van een advocaat. Een paar stappen helpen.
- Laat de oorzaak vaststellen en zorg voor foto’s.
- Laat het verslag aan de buren zien en spreek af wie de dakdekker opdracht geeft.
- Leg de afspraak kort vast per mail: wie betaalt wat, en wanneer het werk gebeurt.
- Meld de schade binnen bij uw eigen verzekeraar, ook als u er samen uitkomt.
Komt u er samen niet uit, dan kan een buurtbemiddelaar helpen. Veel gemeenten bieden dat gratis aan. Bij grotere schade kunt u juridisch advies vragen bij het Juridisch Loket.
Wanneer is het slim om samen het dak aan te pakken?
Bij een rij woningen met een dak van dezelfde leeftijd is samen vernieuwen vaak handig. De steiger staat er dan één keer. De aansluitingen op de grens worden in één keer goed gemaakt. En er ontstaat geen overgang tussen een nieuw en een oud dak.
Wie alleen vernieuwt, krijgt een aansluiting op het oude dak van de buren. Die aansluiting verdient extra aandacht, met goed loodwerk of een nette overgang in de pannen. Meer daarover leest u in het dak van een tussenwoning vervangen.
Hoe voorkomt u lekkage op de grens met de buren?
Veel lekkages op de grens zijn te voorkomen met een beetje onderhoud. Het gaat vooral om de plekken waar twee daken of twee eigenaren samenkomen. Die raken snel uit beeld, omdat niemand zich er echt eigenaar van voelt.
- Laat de gedeelde goot of kilgoot elk najaar schoonmaken, samen met de buren.
- Kijk na een storm of er pannen of vorsten op de grens verschoven zijn.
- Spreek af dat u elkaar waarschuwt als u vocht ziet op de woningscheidende muur.
- Laat bij werk aan uw eigen dak ook de aansluiting op het dak van de buren nakijken.
Plant een van beide buren een dakkapel, een dakraam of zonnepanelen vlak bij de grens? Vraag dan hoe de aansluiting op uw dak wordt gemaakt. Een nieuwe doorvoer of een opstand dicht bij de grens is een bekende bron van lekkage.
Houd ook een eenvoudig dossier bij. Bewaar foto’s van het dak, facturen van herstel en afspraken met de buren. Bij een verkoop of een nieuwe buur weet u dan precies wat er is gedaan.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Zodra u vocht ziet op de grens met de buren, is het slim om te laten kijken. Hoe eerder de oorzaak bekend is, hoe kleiner de schade en de discussie. Een kort verslag met foto’s geeft beide buren hetzelfde beeld.
Wij onderzoeken lekkages op pannendaken en platte daken in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een vaste prijs per onderdeel op papier, en die kan per woning worden uitgesplitst. Meerwerk doen we alleen na akkoord. Meer informatie staat bij daklekkage en reparatie.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt lekkage die via het dak van de buren komt?
In de regel de eigenaar van het dak dat lekt. Vaak betaalt uw eigen verzekeraar eerst de schade en verhaalt die de kosten daarna op de buren of hun verzekeraar.
Moeten mijn buren een dakdekker toelaten?
Als het werk nodig is voor uw woning, moet een buur tijdelijk gebruik van het erf toestaan. Dat staat in artikel 5:56 BW. U meldt het vooraf en vergoedt eventuele schade.
Hoe bewijs ik dat het lek bij de buren zit?
Laat een dakdekker de plek onderzoeken en vraag om een kort verslag met foto’s. Dat is voor de buren en voor de verzekeraar het duidelijkste bewijs.
Kunnen we het dak samen met de buren vernieuwen?
Ja, en dat is vaak handig. De steiger staat er één keer en de aansluiting op de grens wordt in één keer goed gemaakt.
