Een NEN 2767 conditiemeting maakt de staat van een dak meetbaar. In plaats van “het ziet er redelijk uit” krijgt elk dakdeel een score. Dat maakt het makkelijker om onderhoud te plannen, te begroten en uit te leggen aan eigenaren of een bestuur.
Hieronder leest u hoe de meting werkt, wat de scores betekenen en hoe u ze gebruikt in de planning.
Wat is een NEN 2767 conditiemeting van het dak?
NEN 2767 is de Nederlandse norm voor het meten van de technische staat van gebouwen en infrastructuur. Deel 1 beschrijft de methode. De huidige versie is NEN 2767-1 uit 2017. Deel 2 bevat lijsten met gebreken per bouwdeel.
De inspecteur beoordeelt wat er met het blote oog te zien is. Er wordt niet gesloopt of opengemaakt. Elk gebrek wordt vastgelegd met kenmerken. Daaruit volgt een score per bouwdeel, bijvoorbeeld de dakbedekking, de dakranden, de goten of het loodwerk.
Het doel is een eenduidig beeld op het moment van de inspectie. Twee inspecteurs die hetzelfde dak bekijken, horen ongeveer op dezelfde score uit te komen.
Hoe werkt de conditiescore?
De score loopt van 1 tot 6. Hoe hoger het getal, hoe slechter de staat.
| Score | Conditie | Wat het betekent voor het dak |
|---|---|---|
| 1 | Uitstekend | Nieuw of zo goed als nieuw, geen gebreken |
| 2 | Goed | Beginnende veroudering, hier en daar een klein gebrek |
| 3 | Redelijk | Plaatselijk veroudering, onderhoud komt in beeld |
| 4 | Matig | Veroudering op meerdere plekken, herstel is nodig |
| 5 | Slecht | Veroudering is niet meer terug te draaien, vervanging nadert |
| 6 | Zeer slecht | Het bouwdeel werkt niet meer zoals bedoeld |
Veel beheerders hanteren score 3 als ondergrens. Zakt een dakdeel naar 4, dan komt het op de lijst voor herstel. Welke grens u kiest, is een beleidskeuze van de eigenaar.
Ernst, intensiteit en omvang
De score volgt uit drie kenmerken van elk gebrek. Die kenmerken worden volgens vaste rekenregels gecombineerd.
- Ernst: hoe zwaar het gebrek weegt voor de functie. Een lek in de dakbedekking weegt zwaarder dan een verkleurde dakrand.
- Intensiteit: hoe ver het gebrek is. Beginstadium, gevorderd of eindstadium.
- Omvang: welk deel van het bouwdeel het gebrek heeft, als percentage.
Welke gebreken worden op een dak gemeten?
Op een plat dak kijkt de inspecteur naar de dakbedekking en alles wat daarop aansluit. Op een pannendak gaat het om de pannen, de nokken, het loodwerk en de goten.
- Blaasvorming, scheuren en losse naden in bitumen of kunststof.
- Plassen die blijven staan, wat wijst op te weinig afschot of doorbuiging.
- Verouderde kitnaden en losse aansluitingen bij opstanden en lichtkoepels.
- Verstopte of beschadigde afvoeren en noodoverlopen.
- Gebroken of verschoven pannen en losse nokvorsten.
- Scheuren of losliggend lood bij schoorstenen en dakkapellen.
- Aangetaste dakranden, boeidelen en daktrimmen.
Een goed rapport heeft per gebrek een foto en een plek op een plattegrond van het dak. Zonder foto’s is een score moeilijk te controleren.
Hoe gebruikt u de score in het MJOP?
De conditiemeting is de basis onder het meerjarenonderhoudsplan. De score laat zien welke dakdelen goed zijn en welke aandacht vragen. Daarmee schuift u onderhoud naar voren of naar achteren.
Een dak met score 2 hoeft niet volgens de oorspronkelijke planning te worden vervangen. Een dak met score 4 of 5 misschien juist eerder. Zo past de planning zich aan de werkelijke staat aan. Hoe u het dak een plek geeft in de planning, leest u in ons artikel over het dak in het MJOP.
Voor een VvE heeft dat direct gevolgen voor de reservering. Klopt de planning niet, dan klopt het fonds ook niet. Meer daarover leest u in ons artikel over het reservefonds van een VvE voor het dak.
Hoe vaak meet u?
Veel eigenaren laten elke drie tot vijf jaar een volledige conditiemeting doen. Voor een VvE geldt dat het MJOP niet ouder mag zijn dan vijf jaar. Tussendoor houdt een jaarlijkse inspectie het dak in het oog.
Waar let u op bij de meting van het dak?
Een conditiemeting van een heel gebouw gebeurt vaak door een bouwkundig adviesbureau. Het dak is daarin één van de onderdelen. Dat werkt goed, als de inspecteur ook echt op het dak komt.
Soms wordt het dak vanaf de grond of van een foto beoordeeld. Dan worden gebreken gemist, zoals een losse naad of een verstopte afvoer. Vraag dus na hoe het dak wordt bekeken.
- Is er een veilige toegang tot het dak, zoals een vaste ladder of luik?
- Zijn er ankerpunten of randbeveiliging om veilig te werken?
- Wordt elk dakvlak apart gescoord, of het dak als geheel?
- Staat in het rapport wat de inspecteur adviseert, en wanneer?
Een score zegt wat er is, niet wat u moet doen. Het advies over herstel of vervanging hoort erbij. Hoe een inspectie voor vastgoed in zijn werk gaat, leest u in ons artikel over dakinspectie voor vastgoed.
Wat doet u met een slechte score?
Een score van 4 of hoger betekent niet dat het dak meteen vervangen moet worden. Soms is gericht herstel genoeg. Een losse naad dichtmaken of een aansluiting vernieuwen kan de score weer omhoog brengen.
Wel is het verstandig om de oorzaak te laten vaststellen. Veel gebreken hebben een gemeenschappelijke bron, zoals water dat blijft staan of een dakbedekking aan het eind van haar levensduur. Dan is herstel alleen uitstel.
Laat daarom een dakdekker de gebreken uit het rapport bekijken. Die kan aangeven wat herstel kost en wat vervanging kost. Dan kiest u op basis van feiten.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Na elke conditiemeting met gebreken aan het dak, en voor de uitvoering van het onderhoud uit het MJOP. Een dakdekker vertaalt de score naar concreet werk en een prijs.
Wij werken voor vastgoedbeheerders, VvE’s en eigenaren van bedrijfspanden in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een offerte met werkomschrijving vooraf, per onderdeel op papier, en één aanspreekpunt. Vaak kan de prijs al op basis van foto’s uit het rapport. Meer leest u op de pagina over dakwerk voor vastgoed en beheer.
Veelgestelde vragen
Wat betekent conditiescore 3 bij een dak?
Score 3 is een redelijke conditie: plaatselijk veroudering, maar het dak werkt. Veel beheerders gebruiken score 3 als ondergrens voor hun onderhoud.
Wie mag een NEN 2767 conditiemeting doen?
De norm schrijft geen vaste partij voor. Vaak doet een bouwkundig adviesbureau de meting. Belangrijk is dat de inspecteur de methode beheerst en echt op het dak kijkt.
Hoe vaak laat u het dak meten volgens NEN 2767?
Veel eigenaren doen dat elke drie tot vijf jaar, met een jaarlijkse inspectie tussendoor. Voor een VvE mag het MJOP niet ouder zijn dan vijf jaar.
Moet een dak met score 5 direct vervangen worden?
Niet altijd direct, maar vervanging komt wel in beeld. Laat een dakdekker bepalen of herstel nog zin heeft of dat vervangen de betere keuze is.
