Wie het dakonderhoud doet bij een gehuurd bedrijfspand, huurder of verhuurder, staat zelden op de eerste pagina van het contract. Toch wordt het belangrijk zodra er water binnenkomt. Dan wil iedereen weten wie de dakdekker belt en wie de rekening betaalt.
Hieronder leest u hoe de verdeling meestal werkt, waar het contract het verschil maakt en welke afspraken over het dak u beter vooraf vastlegt.
Wat is de hoofdregel bij dakonderhoud van huurder of verhuurder?
De wet legt het herstel van gebreken bij de verhuurder. Een dak dat lekt door slijtage is zo’n gebrek. Kleine herstellingen en dagelijks onderhoud liggen bij de huurder.
Bij bedrijfsruimte is die verdeling niet dwingend. Huurder en verhuurder mogen in het huurcontract andere afspraken maken. Dat gebeurt ook vaak, zeker bij grote hallen en bij huur door een enkele gebruiker voor lange tijd.
Het huurcontract is dus altijd het startpunt. Staat er niets in, dan valt u terug op de wet.
Hoe verdeelt het ROZ-model het onderhoud aan het dak?
Veel huurcontracten voor bedrijfsruimte zijn gebaseerd op een model van de Raad voor Onroerende Zaken, het ROZ-model. Daarin zijn het onderhoud, herstel en vernieuwing van daken, goten en de buitenschil in de basis voor de verhuurder. Het kleine en dagelijkse onderhoud is voor de huurder.
In de praktijk ziet dat er vaak zo uit:
| Onderdeel | Vaak voor rekening van | Check in het contract |
|---|---|---|
| Vervanging van de dakbedekking | Verhuurder | Of het pand casco of met afwerking is verhuurd |
| Herstel van lekkage door slijtage | Verhuurder | Hoe en binnen welke termijn de huurder meldt |
| Schoonhouden van goten en afvoeren | Vaak de huurder | Staat soms expliciet bij het kleine onderhoud |
| Schade door eigen gebruik of installaties | Huurder | Wie installaties op het dak heeft geplaatst |
| Lichtkoepels en dakluiken | Verschilt | Vaak afhankelijk van wie ze heeft aangebracht |
Dit is een veelvoorkomend beeld, geen vaste regel. Contracten verschillen per versie van het model en per onderhandeling. Lees dus altijd uw eigen contract en de algemene bepalingen die erbij horen.
Wat is klein onderhoud aan een dak?
Hier ontstaat de meeste discussie. Een verstopte afvoer lijkt klein, maar kan een grote lekkage veroorzaken. Wie had die afvoer moeten schoonhouden?
Als richtlijn geldt dat werk dat weinig kost en geen specialistische kennis vraagt, eerder bij de huurder ligt. Denk aan het weghalen van blad uit een bereikbare goot. Werk aan de dakbedekking zelf, het loodwerk of de constructie ligt bij de verhuurder.
Let op de veiligheid. Een huurder die zelf het dak op gaat om afvoeren schoon te maken, loopt risico. Op een plat dak zonder randbeveiliging is dat al snel werken op hoogte. Een vaste afspraak met een dakdekker is dan veiliger.
Spreek daarom af wie de afvoeren laat schoonmaken, ook als het contract het bij de huurder legt. Een verhuurder kan het onderhoud regelen en de kosten doorberekenen. Dan gebeurt het werk veilig en is voor iedereen duidelijk wie wat doet.
Wat doet u bij een lekkage?
De huurder meldt de lekkage direct bij de verhuurder of de beheerder. Dat is belangrijk: wie een gebrek niet meldt, kan aansprakelijk worden voor de schade die daardoor groter wordt.
- Maak foto’s van de lekkage en de schade binnen.
- Meld het schriftelijk bij de verhuurder of de beheerder.
- Beperk de schade, bijvoorbeeld door water op te vangen en spullen te verplaatsen.
- Laat de verhuurder de dakdekker inschakelen, of spreek af dat u dat doet.
- Leg vast wat de oorzaak was en wat er is hersteld.
Hoe u een lekkage in een bedrijfspand snel beperkt, leest u in ons artikel over lekkage in een bedrijfspand.
Welke afspraken over het dak legt u vast?
Veel discussie is te voorkomen met een paar heldere afspraken. Die kunnen in het huurcontract of in een aparte bijlage.
- Wie de jaarlijkse inspectie en het schoonmaken van afvoeren regelt.
- Hoe en bij wie de huurder een lekkage meldt.
- Of de huurder zelf een dakdekker mag inschakelen bij spoed, en tot welk bedrag.
- Wie toestemming geeft voor installaties op het dak.
- Wie de schade betaalt als een installateur de dakbedekking beschadigt.
- Hoe het dak bij het einde van de huur wordt opgeleverd.
Een vaste onderhoudsafspraak met een dakdekker maakt veel van deze punten eenvoudiger. In ons artikel over een dakonderhoudscontract leest u wat daarin hoort.
Waarom is een opname bij begin en einde van de huur verstandig?
Bij de start van de huur ligt de staat van het dak zelden vast. Bij het einde ontstaat dan discussie over schade. Was die er al, of is die tijdens de huur ontstaan?
Een korte opname met foto’s bij de start lost dat op. Leg vast in welke staat de dakbedekking, de afvoeren, de lichtkoepels en de dakranden zijn. Doe hetzelfde bij het einde. Een verhuurder met meerdere panden neemt dit vaak mee in een vaste inspectieronde. In ons artikel over dakinspectie voor vastgoed leest u hoe dat werkt.
Zo’n opname helpt ook bij het plannen. Ziet de verhuurder dat de dakbedekking aan het eind van haar levensduur is, dan kan vervanging worden gepland op een moment dat de huurder er weinig last van heeft.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Bij een lekkage, bij de start of het einde van een huurperiode en voor de jaarlijkse inspectie. Wie de opdracht geeft, hangt af van de afspraken. Als dat vooraf duidelijk is, gaat het herstel sneller.
Wij werken voor verhuurders, beheerders en huurders van bedrijfspanden in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. Op werkdagen bellen we binnen 4 uur terug. U krijgt een vaste prijs vooraf, per onderdeel op papier. Meerwerk voeren we alleen uit na akkoord van de opdrachtgever. Meer leest u op de pagina over dakwerk voor vastgoed en beheer.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt een nieuw dak bij een gehuurd bedrijfspand?
Meestal de verhuurder. Vervanging van de dakbedekking valt onder groot onderhoud. Bij bedrijfsruimte mag het contract dat anders regelen, dus check uw huurovereenkomst.
Moet de huurder de dakgoten schoonhouden?
Dat staat vaak bij het kleine onderhoud van de huurder, maar niet altijd. Kijk in het huurcontract en de algemene bepalingen.
Wat als de huurder een lekkage niet meldt?
Dan kan de huurder aansprakelijk worden voor schade die door het late melden groter is geworden. Meld een lekkage daarom direct en schriftelijk.
Mag een huurder installaties op het dak plaatsen?
Alleen met toestemming van de verhuurder. Leg ook vast wie schade aan de dakbedekking betaalt als die door de installatie ontstaat.
