Een dakonderhoudscontract is een vaste afspraak over het onderhoud van een dak. De dakdekker komt op vaste momenten, maakt de afvoeren schoon, bekijkt de dakbedekking en herstelt kleine gebreken. U hoeft er zelf niet aan te denken.
Voor een enkel woonhuis is dat vaak niet nodig. Voor bedrijfspanden, scholen, VvE’s en vastgoedportefeuilles wel. Daar is het dak groot, uit het zicht en duur als het misgaat.
Wat is een dakonderhoudscontract?
Het is een overeenkomst voor een of meer jaren. Daarin staat welke daken worden onderhouden, hoe vaak en tegen welke prijs. Meestal gaat het om inspectie, schoonmaken en klein herstel.
Groot onderhoud valt er meestal buiten. Denk aan het vervangen van de dakbedekking of het isoleren van het dak. Dat plant u apart, vaak vanuit het meerjarenonderhoudsplan. Het contract zorgt er wel voor dat u op tijd weet wanneer dat nodig is.
Wat staat er in een goed dakonderhoudscontract?
Een contract werkt alleen als duidelijk is wat er gebeurt. Vage termen als “periodiek onderhoud” zeggen weinig. Zet het concreet op papier.
- Welke panden en welke dakvlakken onder het contract vallen, met het aantal m2.
- Hoe vaak er een bezoek is, en in welke maanden.
- Wat er bij elk bezoek gebeurt: afvoeren en goten vrijmaken, dakbedekking en aansluitingen bekijken, foto’s maken.
- Welk klein herstel direct wordt meegenomen, en tot welk bedrag.
- Hoe groter herstel wordt gemeld en wanneer u akkoord geeft.
- Hoe de rapportage eruitziet en wanneer u die krijgt.
- Hoe meldingen tussendoor worden afgehandeld, zoals een lekkage na een storm.
- De looptijd, de opzegtermijn en hoe de prijs wordt aangepast.
Wat valt er meestal buiten?
Een onderhoudscontract dekt geen schade door storm, brand of werk van anderen. Heeft een installateur de dakbedekking beschadigd, dan is dat een aparte kwestie. Ook het vervangen van hele dakvlakken, isolatie en nieuwe dakranden vallen er meestal buiten.
Leg vast hoe zulke zaken worden gemeld. Een foto en een korte prijsopgave zijn vaak genoeg om te beslissen. Zo loopt het herstel geen vertraging op.
Het belangrijkste punt is de grens tussen wat binnen het contract valt en wat meerwerk is. Leg vast dat meerwerk alleen wordt uitgevoerd na uw akkoord. Dat voorkomt verrassende facturen.
Hoe vaak komt de dakdekker langs?
Dat hangt af van het dak en de omgeving. Een dak onder bomen raakt sneller verstopt dan een dak op een bedrijventerrein zonder groen.
| Situatie | Gebruikelijk ritme | Waarom |
|---|---|---|
| Plat dak zonder bomen in de buurt | 1 keer per jaar | Controle voor de winter |
| Plat dak met bomen of veel vuil | 2 keer per jaar, voorjaar en najaar | Blad en zaden verstoppen de afvoeren |
| Dak met veel installaties | 2 keer per jaar | Installateurs beschadigen soms de dakbedekking |
| Groendak of waterbergend dak | 2 keer per jaar of vaker | Afvoeren, begroeiing en het waterpeil vragen aandacht |
| Pannendak | 1 keer per jaar | Goten, pannen, nokken en loodwerk |
Na een zware storm is een extra controle verstandig. Leg in het contract vast hoe u die aanvraagt.
Wat levert een dakonderhoudscontract op?
Het grootste voordeel is dat problemen klein blijven. Een verstopte afvoer vindt u bij een bezoek, niet na een plas water in het magazijn. Een losse naad maakt u dicht voordat de isolatie nat wordt.
- Minder lekkages. Veel lekkages beginnen bij verstopte afvoeren en verouderde aansluitingen.
- Een langere levensduur. Een dakbedekking die goed wordt onderhouden, gaat langer mee.
- Een dakdossier. Elk bezoek levert foto’s en een verslag op. Daarmee ziet u hoe het dak zich ontwikkelt.
- Betere planning. U weet ruim vooraf wanneer groot onderhoud nodig is.
- Eén vaste partij. De dakdekker kent het dak en ziet sneller wat veranderd is.
Er is nog een punt. Fabrieksgaranties op dakbedekking kennen vaak voorwaarden over onderhoud. Check de voorwaarden van uw garantie en bewaar de verslagen.
Waar let u op bij meerdere panden?
Voor een beheerder met meerdere gebouwen is één contract vaak overzichtelijker dan losse afspraken. Dan krijgt elk pand hetzelfde ritme en dezelfde rapportage. Hoe u dat aanpakt, leest u in ons artikel over dakonderhoud voor meerdere panden.
Koppel de bezoeken aan de gegevens die u al heeft. Een conditiemeting geeft per dak een score. Het onderhoudsbezoek houdt die score bij. Hoe die meting werkt, leest u in ons artikel over de NEN 2767 conditiemeting van het dak.
Voor een VvE werkt het net zo. Het contract hoort bij de jaarlijkse planning en het MJOP. In ons artikel over dakonderhoud plannen voor een VvE leest u hoe u dat opbouwt.
Wat zijn valkuilen bij een contract?
Een contract dat alleen op papier bestaat, levert niets op. Een paar dingen gaan vaak mis.
- Er is een bezoek, maar geen verslag. Dan weet u niet wat er is gedaan.
- Er zijn foto’s, maar geen advies. Dan weet u niet wat u moet doen.
- Het contract noemt geen dakvlakken. Dan is onduidelijk of het bijgebouw erbij hoort.
- De toegang tot het dak is niet geregeld. Dan wordt een bezoek uitgesteld.
- Niemand leest de rapportage. Dan blijft een gemeld gebrek liggen.
Wijs daarom intern iemand aan die de verslagen ontvangt en beslist over herstel. Dan komt het contract ook echt tot zijn recht.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Als u merkt dat onderhoud alleen gebeurt na een lekkage, is het tijd voor een vaste afspraak. Ook na een renovatie is het een goed moment. Dan begint het dak met een schone lei.
Wij werken voor vastgoedbeheerders, VvE’s en eigenaren van bedrijfspanden in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een offerte met werkomschrijving vooraf en één aanspreekpunt. Meerwerk voeren we alleen uit na akkoord. Meer leest u op de pagina over dakwerk voor vastgoed en beheer.
Veelgestelde vragen
Wat kost een dakonderhoudscontract?
Dat hangt af van het aantal m2, het aantal bezoeken, de bereikbaarheid en wat er per bezoek gebeurt. Laat een offerte per pand opstellen met een werkomschrijving.
Valt reparatie onder een dakonderhoudscontract?
Klein herstel meestal wel, vaak tot een afgesproken bedrag. Groter herstel en vervanging vallen erbuiten en worden alleen uitgevoerd na uw akkoord.
Hoe vaak moet een plat dak worden onderhouden?
Minstens een keer per jaar, bij voorkeur in het najaar. Bij bomen in de buurt of veel installaties is twee keer per jaar verstandig.
Is een dakonderhoudscontract verplicht voor de garantie?
Dat verschilt per fabrikant. Fabrieksgaranties kennen vaak voorwaarden over onderhoud. Check de voorwaarden en bewaar de verslagen van elk bezoek.
