Een beheerder of eigenaar met tien, twintig of vijftig panden heeft geen tijd om per lekkage een nieuwe dakdekker te zoeken. Dakonderhoud meerdere panden werkt het best als één partij alle daken kent en u één vast aanspreekpunt heeft. Dat scheelt tijd, en het maakt onderhoud voorspelbaar.
Waarom werkt één aanspreekpunt beter bij meerdere panden?
Met verschillende dakdekkers per pand raakt de kennis versnipperd. Niemand weet meer welk dak wanneer is vernieuwd, welke garantie erop zit en waar de zwakke plekken zitten. Rapporten zien er per partij anders uit, dus vergelijken is lastig.
Met één aanspreekpunt ligt die kennis op één plek. Die persoon kent de daken, de toegang en de huurders, en ziet het als een dak achteruitgaat. U heeft één nummer voor planning, spoed en vragen.
Hoe richt u dakonderhoud voor meerdere panden in?
Begin met een nulmeting: een inspectie van alle daken, met per pand foto’s, de huidige staat en een advies. Daarna volgt een vaste ronde.
- Nulmeting: alle daken inspecteren en vastleggen.
- Prioriteren: per dak bepalen wat direct, binnen een jaar of op termijn nodig is.
- Vaste ronde: jaarlijks in het najaar, bij oudere daken ook in het voorjaar.
- Rapportage: na elke ronde een overzicht per pand.
- Opvolging: herstel op basis van een offerte met vaste prijs, na uw akkoord.
Zo groeit er per pand een dakdossier met foto’s en uitgevoerd werk. Dat helpt bij uw meerjarenonderhoudsplan en bij gesprekken met eigenaren, VvE-besturen of verzekeraars.
Wat hoort er in een onderhoudsronde?
Een onderhoudsronde is meer dan kijken. Kleine dingen worden meteen verholpen, grotere punten worden vastgelegd.
| Onderdeel | Wat er gebeurt |
|---|---|
| Afvoeren en noodoverlopen | Schoonmaken en controleren op vrije doorgang |
| Dakbedekking | Controle op blazen, scheuren, losse naden en slijtage |
| Dakranden en aansluitingen | Controle van trimmen, opstanden en loodwerk |
| Lichtkoepels en doorvoeren | Controle van kappen, kitnaden en manchetten |
| Valbeveiliging | Visuele controle van ankerpunten, randbeveiliging en ladders |
| Pannendaken | Losse of gebroken pannen, nokvorsten en goten |
Hoe houdt u de kosten van dakonderhoud beheersbaar?
Onderhoud kost geld, maar achterstallig onderhoud kost meer. Een lekkage in een verhuurd pand betekent schade aan plafonds en inventaris, een ontevreden huurder en vaak een spoedklus tegen een slecht moment.
Met een vaste ronde ziet u slijtage aankomen. Dan kunt u vervanging van een dakbedekking inplannen en spreiden over de jaren, in plaats van alles tegelijk te moeten doen. Vraag bij herstelwerk om een vaste prijs per onderdeel, zodat u ook tussen panden kunt vergelijken.
Daarnaast helpt een dakdossier bij verzekeringskwesties. Na een storm kunt u laten zien dat het dak onderhouden werd.
Wat als er tussen de rondes iets misgaat?
Ook met goed onderhoud kan er een lekkage ontstaan, bijvoorbeeld na een storm of na werk van een installateur op het dak. Dan wilt u niet eerst uitzoeken wie er gebeld moet worden. Met één aanspreekpunt meldt u de lekkage op één plek, en die weet meteen om welk dak het gaat en hoe de toegang geregeld is.
Spreek vooraf af hoe spoedmeldingen lopen. Wie belt u, wat heeft de dakdekker nodig om snel te handelen en hoe wordt u op de hoogte gehouden? Vaak helpen een paar foto’s van de schade al om een eerste inschatting te maken. Na herstel krijgt u een omschrijving en foto’s, zodat het dakdossier compleet blijft.
Door lekkages en herstel per pand bij te houden, ziet u na een paar jaar ook patronen. Een dak dat elk jaar aandacht vraagt, is vaak toe aan vervanging. Dan is het tijd om dat in de begroting op te nemen.
Waar let u op bij toegang en veiligheid?
Bij veel panden is de toegang tot het dak telkens anders geregeld: een dakluik, een vaste ladder, een hoogwerker of via een buurpand. Leg dit per pand vast, met sleutelbeheer en contactpersonen. Dat voorkomt dat de ploeg voor een dichte deur staat.
Werken op daken valt onder de regels voor werken op hoogte uit het Arbobesluit. Vanaf 2,5 meter moeten er maatregelen zijn tegen vallen. Panden zonder ankerpunten, randbeveiliging of vaste kooiladder zijn lastiger en duurder in onderhoud. Een eenmalige investering in valbeveiliging verdient zich in veel gevallen terug in eenvoudiger onderhoud.
Hoe ziet een goed dakdossier eruit?
Een dakdossier hoeft niet ingewikkeld te zijn. Per pand zijn een paar gegevens genoeg: het type dakbedekking, het jaar van aanleg, de garantie, de toegang tot het dak en een overzicht van inspecties en herstelwerk met foto’s. Vul het na elke ronde aan.
Met zo’n dossier kunt u in één oogopslag zien welke daken de komende jaren aandacht vragen. Dat maakt het gesprek met eigenaren of een VvE-bestuur over de begroting een stuk eenvoudiger.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Het liefst voordat de eerste lekkage van het najaar zich meldt. Wij verzorgen dakonderhoud voor vastgoedbeheerders, VvE’s, bedrijven, gemeentes en scholen met panden in Noord-Holland, vanuit Hippolytushoef, en in Groningen en Drenthe, vanuit Norg.
U heeft één aanspreekpunt voor alle panden. We werken met een eigen ploeg, eigen bussen en eigen voorraad, waardoor we vaak snel kunnen starten. Herstelwerk begint met een offerte met werkomschrijving en een vaste prijs per onderdeel, en meerwerk doen we alleen na akkoord. Op werkdagen bellen we binnen 4 uur terug.
Lees meer bij vastgoed en beheer of VvE’s, of neem contact op via zakelijk contact.
Meer over dit onderwerp
Lees ook Een dakonderhoudscontract: wat erin staat en wat het oplevert en Vastgoed verduurzamen: het dak in de portefeuille.
Veelgestelde vragen
Wat is het voordeel van één dakdekker voor meerdere panden?
Eén partij kent alle daken, rapporteert op dezelfde manier en is uw vaste aanspreekpunt voor planning en spoed.
Hoe vaak komt de dakdekker langs bij een onderhoudsronde?
Meestal één keer per jaar in het najaar. Bij oudere daken of daken met veel installaties is ook een voorjaarsronde zinvol.
Wat is een nulmeting bij dakonderhoud?
Een eerste inspectie van alle daken, met per pand foto’s, de staat van het dak en een advies. Dat is de basis voor de verdere planning.
Worden kleine gebreken meteen hersteld tijdens de ronde?
Kleine dingen zoals afvoeren schoonmaken wel. Grotere reparaties leggen we vast en spreken we eerst met u af.
