Dakkapel VvE: toestemming, regels en afspraken

Een dakkapel VvE-appartement plaatsen is meer dan een bouwkundige vraag. Het dak is in bijna elk appartementencomplex een gemeenschappelijk deel. U kunt er dus niet zomaar een opening in maken. In dit artikel leest u welke toestemming nodig is, welke stukken u erbij pakt en welke afspraken u maakt.

Dakkapel VvE: waarom is toestemming nodig?

In een appartementencomplex is het gebouw verdeeld in privé-delen en gemeenschappelijke delen. Het dak, de gevels en de draagconstructie horen bijna altijd bij de gemeenschappelijke delen. Die zijn van alle eigenaars samen.

Een dakkapel maakt een opening in dat dak en verandert de kap. Daarmee raakt het werk aan het eigendom van de andere eigenaars. Daarom beslist de vereniging erover, niet de eigenaar van het bovenste appartement alleen.

Welke meerderheid nodig is en wie beslist, staat in de splitsingsakte en het reglement. Die stukken verschillen per complex. Lees ze dus goed voordat u iets aanvraagt.

Welke stukken bekijkt u eerst?

• De splitsingsakte. Daarin staat wat privé is en wat gemeenschappelijk. Soms staat er al iets over dakkapellen of dakramen.
• Het reglement. Daarin staat hoe besluiten worden genomen en welke meerderheid nodig is voor veranderingen aan gemeenschappelijke delen.
• Het huishoudelijk reglement. Soms bevat dat extra regels over het uiterlijk van het gebouw.
• Het meerjarenonderhoudsplan. Staat er binnenkort dakwerk gepland, dan kan de dakkapel daarin mee.

De bestuurder of beheerder van de VvE kan deze stukken voor u opvragen. Ze liggen ook bij het Kadaster.

Moet de splitsingsakte worden aangepast?

Dat is een lastig punt. Een dakkapel maakt het appartement groter en verandert de gemeenschappelijke kap. Rechters oordelen er niet altijd hetzelfde over of daarvoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Soms is een besluit van de vergadering genoeg, soms is een wijziging via de notaris nodig.

Laat dit daarom vooraf uitzoeken door een notaris of een jurist met kennis van VvE-recht. Een wijziging van de splitsingsakte kost tijd en geld. Maar een dakkapel die later juridisch niet klopt, kan bij verkoop veel meer problemen geven.

Hoe verloopt het besluit in de VvE?

1. Voorstel. U maakt een schriftelijk voorstel met tekening, maat, plek en materialen.
2. Agenda. Het bestuur zet het voorstel op de agenda van de ledenvergadering.
3. Besluit. De vergadering stemt, met de meerderheid die het reglement voorschrijft.
4. Afspraken. Na akkoord legt u de afspraken vast, bijvoorbeeld in een gebruiksovereenkomst.
5. Vergunning. Pas daarna vraagt u, als dat nodig is, een omgevingsvergunning aan bij de gemeente.

Een goed voorstel maakt het besluit makkelijker. Laat zien hoe de dakkapel eruitziet, wie het werk doet en hoe het gebouw droog blijft. Hoe een VvE in het algemeen een besluit neemt over dakwerk, leest u in ons artikel over de offerte en het besluit bij een dakrenovatie in een VvE.

Welke afspraken zet u op papier?

Als de VvE akkoord gaat, is het slim om de afspraken schriftelijk vast te leggen. Dat voorkomt discussie als het appartement later wordt verkocht. Denk aan:

• wie de kosten van de dakkapel betaalt, meestal de aanvrager;
• wie het onderhoud van de dakkapel doet en betaalt;
• wie aansprakelijk is als er lekkage ontstaat bij de dakkapel;
• wat er gebeurt als het hele dak later wordt vernieuwd;
• dat de afspraken ook gelden voor een volgende eigenaar.

Welke voorwaarden stelt een VvE vaak?

Veel verenigingen stemmen in onder voorwaarden. Die zijn bedoeld om de andere eigenaars te beschermen. Denk aan:

• het werk wordt gedaan door een bedrijf dat een verzekering heeft voor schade aan het gebouw;
• de dakkapel krijgt hetzelfde uiterlijk als eventuele bestaande dakkapellen op het complex;
• de aanvrager laat vooraf een tekening en werkomschrijving zien;
• schade aan gemeenschappelijke delen tijdens het werk komt voor rekening van de aanvrager.

Wat als de VvE nee zegt?

Stemt de vergadering tegen, dan kunt u geen dakkapel plaatsen. Soms helpt het om het voorstel aan te passen, bijvoorbeeld een kleinere dakkapel of een dakraam. Een dakraam is een kleinere ingreep in het dak en vindt vaker steun. Vindt u het besluit onredelijk, dan kunt u juridisch advies vragen. De wet geeft daar mogelijkheden voor, maar dat is een traject van lange adem.

Vergelijkbare afspraken spelen bij een dakterras op een gemeenschappelijk dak. Daarover leest u meer in ons artikel over een dakterras in een VvE.

Welke regels van de gemeente gelden er?

Naast de toestemming van de VvE gelden gewoon de bouwregels. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) is een dakkapel op het achterdakvlak vergunningsvrij als hij onder meer een plat dak heeft, maximaal 1,75 meter hoog is en ruim genoeg van de nok en de randen blijft. Op het voordakvlak gelden de regels van het omgevingsplan.

Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht is altijd een vergunning nodig. Alle regels vindt u in ons artikel over de vergunning en regels voor een dakkapel. Check de actuele regels in het Omgevingsloket.

Wanneer schakelt u een dakdekker in?

Een dakdekker kan helpen bij het voorstel voor de VvE. Met een tekening en een werkomschrijving ziet de vergadering precies wat er gebeurt en hoe het dak waterdicht blijft.

Wij plaatsen dakkapellen en passen de kapconstructie aan waar dat nodig is. U krijgt vooraf een vaste prijs per onderdeel op papier, die u bij het voorstel kunt voegen. Meerwerk doen we alleen na akkoord.

Plan de uitvoering ook met het bestuur. Tijdens het werk staat er een steiger tegen het gebouw en ligt een deel van het dak open. Het is prettig als de andere bewoners weten wanneer dat is en hoe lang het duurt.

Veelgestelde vragen

Bronnen en meer informatie

• iplo.nl